Depuis l’été dernier, de plus en plus de projets immobiliers sont stoppés net par le refus des banques, contraintes de respecter le taux d’usure imposé par la Banque de France.
Vous êtes confrontés à cette difficulté ? Ce n’est pas une fatalité, des solutions existent pour mettre toutes les chances de votre côté et pouvoir poursuivre votre projet immobilier.
Mais déjà, le taux d’usure qu’est-ce que c’est exactement ?
Le taux d’usure est le taux d’intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un prêt. Il est calculé trimestriellement par la Banque de France. Ce taux a été mis en place avant tout pour protéger les emprunteurs, mais avec la hausse rapide des taux, son mode de calcul basé sur les taux moyens consentis par les établissements de crédit le trimestre précédent fait qu’il peut devenir un frein même pour des bons dossiers.
Depuis le 1er octobre dernier, il s’établit à 3,05% pour les crédits immobiliers d’
une durée de plus de 20 ans (3,03% pour une durée inférieure à 20 ans).
Ce taux correspond au Taux Effectif Annuel Global (TAEG) maximal qui vous sera accordé, à savoir le taux qui représente l’ensemble des frais liés à votre prêt immobilier :
- Intérêts bancaires
- Frais de dossier (payés à la banque)
- Frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus dans l’octroi du prêt (courtier par exemple)
- Coût de l’assurance emprunteur
- Frais de garanties (hypothèque ou cautionnement)
- Frais d’évaluation du bien immobilier (payés à un agent immobilier)
- Tous les autres frais qui vous sont imposés pour l’obtention du crédit (frais de tenue de compte, en cas d’obligation d’ouverture de compte dans la banque qui octroie le prêt)
Quelles solutions pour le contourner ?
1.Négocier tout ce qui rentre dans le calcul du TAEG !
Un maître mot, la négociation ! Votre objectif va être de pouvoir négocier l’ensemble des paramètres qui rentrent en compte dans le calcul du TAEG, que ce soit le taux d’intérêt, l’assurance emprunteur, les frais de dossier… Vous êtes un négociateur né, foncez ! Si ce n’est pas le cas, vous pouvez vous faire accompagner par un courtier comme monpotecourtier.fr, qui dispose de tous les éléments pour négocier au mieux votre dossier et pouvoir faire jouer plus facilement la concurrence auprès du panel de banque avec lequel il travaille.
Le taux d’intérêt, comment le faire baisser ?
Pour baisser le taux d’intérêt proposé, vous pouvez surtout diminuer la durée de l’emprunt, car plus la durée de votre prêt est longue, plus le taux est élevé.
Baisser la durée de son prêt, nécessite soit d’augmenter votre apport personnel, soit de diminuer le montant emprunté. N’hésitez pas à demander tous les prêts aidés disponibles (prêt à taux zéro, prêt Action Logement…).
Vous pouvez également opter pour un taux variable plutôt qu’un taux fixe. Le taux du prêt à taux variable est plus faible que le taux d’un prêt à taux fixe lors de la contraction du prêt et donc permet plus facilement de respecter le taux d’usure. Cependant le taux variable évolue tout au long de votre prêt en fonction d’une fréquence qui sera définie dans le contrat de prêt. Le coût du crédit ne peut donc être connu à l’avance et pourra être plus important qu’avec un taux fixe en cas de hausse des taux. Pas d’inquiétude, le taux peut être plafonné afin de ne pas dépasser un certain niveau. Un taux variable peut notamment être intéressant pour des profils évolutifs lorsque vous savez que vos revenus vont augmenter !
N’hésitez pas à faire appel à un courtier pour vous renseigner sur cette solution.
L’assurance emprunteur, un vrai levier pour respecter le taux d’usure
L’assurance emprunteur peut représenter jusqu’à un tiers du coût total du crédit immobilier, elle devient un levier de plus en plus important dans la négociation de votre prêt immobilier. Grâce aux récentes lois, sachez que vous pouvez désormais souscrire dès le lancement de votre prêt immobilier une délégation d’assurance (c’est-à-dire une assurance autre que celle proposée par votre banque), la banque n’a pas le droit de vous le refusez !
Monpotecourtier.fr peut vous accompagnez pour trouver grâce à ses partenaires, la couverture d’assurance la plus adaptée à vos besoins et aux meilleurs tarifs.
2.Le recours à une SCI pour ne pas être soumis au taux d’usure.
Le taux d’usure s’applique aux particuliers. Vous pouvez ainsi, acquérir votre bien immobilier via une société civile immobilière existante ou à créer. Cette option peut notamment être intéressante dans le cadre d’un projet d’investissement locatif.
3.Pour éviter les déconvenues, anticiper son projet
Dans l’environnement mouvant actuel, anticipez votre projet en actualisant un maximum votre capacité d’emprunt auprès de votre banque ou de votre courtier pour pouvoir vous positionner sur des biens qui minimisent le risque d’un refus. N’hésitez pas à faire appel à un professionnel comme Monpotecourtier.fr pour en amont pouvoir évoquer toutes les solutions évoquées ci-dessus pour faciliter le moment venu les négociations avec la banque.